Statut du bailleur privé : mode d'emploi du nouveau dispositif d'investissement locatif
Créé par la loi de finances 2026, le « statut du bailleur privé » permet d'amortir fiscalement un logement loué nu, dans le neuf comme dans l'ancien rénové. Logements éligibles, taux d'amortissement, plafonds, engagements, exemple chiffré : tout ce qu'il faut savoir avant d'investir.
Hadrien Celarie
Co-fondateur
Un dispositif attendu, désormais en vigueur
La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47) a créé un nouveau régime d'investissement locatif, surnommé « statut du bailleur privé » ou dispositif « Jeanbrun », du nom du ministre du Logement. Son principe est simple : permettre au propriétaire qui loue un logement nu d'en amortir fiscalement une partie du prix, comme le ferait une entreprise ou un loueur meublé, en contrepartie d'un loyer plafonné.
Après la fin du Pinel au 31 décembre 2024, c'est le principal outil fiscal destiné à relancer l'investissement des particuliers dans le logement locatif.
Quels logements sont éligibles ?
Dans le neuf : logements acquis neufs ou en VEFA entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, ou construits sur la base d'un permis déposé sur cette même période.
Dans l'ancien : logements acquis sur la même période, à condition de réaliser des travaux de réhabilitation représentant au moins 30 % du prix d'acquisition et permettant d'atteindre une classe énergétique performante (A ou B). Les monuments historiques sont exclus.
Sans zonage : contrairement au Pinel, le dispositif s'applique sur l'ensemble du territoire.
Combien peut-on amortir ?
L'amortissement est calculé sur 80 % du prix d'acquisition (la part du terrain étant exclue), majoré dans l'ancien de certains travaux. Le taux annuel dépend du niveau de loyer pratiqué :
Loyer intermédiaire : 3,5 % dans le neuf, 3 % dans l'ancien
Loyer social : 4,5 % dans le neuf, 3,5 % dans l'ancien
Loyer très social : 5,5 % dans le neuf, 4 % dans l'ancien
La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer, un plafond porté à 10 000 € lorsque au moins la moitié des loyers relève du secteur social, et à 12 000 € pour le très social.
Source : ANIL, analyse juridique de la loi de finances 2026.
Les contreparties à respecter
Louer nu pendant 9 ans minimum, à usage de résidence principale du locataire.
Mettre le logement en location dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition.
Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires propres à chaque segment (intermédiaire, social, très social).
Exemple chiffré
Un investisseur achète un appartement neuf 300 000 € (hors frais) et le loue en loyer intermédiaire. La base amortissable est de 240 000 € (80 %). À 3,5 %, l'amortissement théorique serait de 8 400 € par an, ramené au plafond de 8 000 €. Sur les 9 ans d'engagement, ce sont jusqu'à 72 000 € qui viennent réduire les revenus fonciers imposables.
Pour un contribuable dont la tranche marginale d'imposition est de 30 %, 8 000 € d'amortissement effectivement imputés représentent environ 2 400 € d'impôt sur le revenu en moins chaque année, auxquels s'ajoute l'économie de prélèvements sociaux. L'intérêt réel dépend toutefois du niveau des loyers perçus, des charges et de votre situation fiscale globale : une simulation personnalisée reste indispensable.
Et par rapport au LMNP ou au déficit foncier ?
Le LMNP permet toujours d'amortir le bien au régime réel, mais depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente (hors certaines résidences services). Le meublé reste pertinent, mais l'avantage à la sortie s'est réduit. Nous en parlions dans notre article LMNP en 2026 : toujours une bonne idée ?.
Le déficit foncier reste une solution efficace pour les biens anciens à rénover : le plafond d'imputation sur le revenu global est doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique, un avantage prorogé jusqu'au 31 décembre 2027.
Pour quels investisseurs ?
Le statut du bailleur privé s'adresse surtout aux contribuables fortement imposés, dans une logique patrimoniale de long terme, et prêts à accepter un loyer plafonné. Dans les secteurs les plus chers comme l'Ouest parisien, il faut vérifier l'écart entre le plafond de loyer intermédiaire et le loyer de marché : c'est souvent là que se joue la rentabilité. Dans l'ancien, les biens à rénover lourdement, notamment les passoires thermiques, peuvent devenir de vraies opportunités (voir notre article).
Vous envisagez un investissement locatif ? L'équipe LGH Patrimoine vous aide à identifier les biens adaptés et à comparer les différentes stratégies, en lien avec votre conseiller fiscal.
