Démembrement de propriété : investir en nue-propriété et transmettre son patrimoine
Nue-propriété, usufruit, barème fiscal : comment le démembrement permet d'investir avec décote et de transmettre en optimisant.
Louis falce
Négociateur immobilier
Usufruit, nue-propriété : ces termes juridiques cachent l'un des outils patrimoniaux les plus efficaces. Le démembrement permet d'acheter un bien avec une forte décote, ou de transmettre son patrimoine en réduisant les droits à payer. Explications.
Trois droits en un
La pleine propriété d'un bien réunit le droit de l'utiliser, d'en percevoir les revenus et d'en disposer. Le démembrement sépare ces droits entre deux personnes :
l'usufruitier peut habiter le bien ou le louer et en percevoir les loyers ;
le nu-propriétaire possède les murs, sans en avoir l'usage.
À la fin de l'usufruit, au terme prévu ou au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété.
Investir en nue-propriété
Le principe : vous achetez uniquement la nue-propriété d'un logement, le plus souvent neuf, pour 15 à 20 ans. Un bailleur, souvent social, détient l'usufruit pendant cette période : il loue, gère et entretient le bien.
Les avantages sont nombreux :
Une décote importante, souvent de 35 à 40 % du prix en pleine propriété.
Aucune gestion : ni locataire, ni charges, ni travaux pendant la durée de l'usufruit.
Aucun revenu imposable : l'investissement ne génère pas de loyers, donc pas d'impôt supplémentaire.
Hors IFI : la nue-propriété n'entre pas dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière pendant le démembrement.
À l'échéance, vous récupérez la pleine propriété d'un bien qui a repris toute sa valeur, sans fiscalité sur cette reconstitution. La contrepartie : votre capital est immobilisé et ne rapporte rien pendant 15 à 20 ans. C'est une stratégie de long terme, idéale pour préparer la retraite.
Transmettre en gardant l'usufruit
Le démembrement est aussi un outil de transmission. Les parents donnent la nue-propriété d'un bien à leurs enfants et en conservent l'usufruit. Ils continuent à l'habiter ou à en percevoir les loyers.
Les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, fixée par un barème fiscal selon l'âge de l'usufruitier :
De 51 à 60 ans : usufruit 50 %, nue-propriété 50 %
De 61 à 70 ans : usufruit 40 %, nue-propriété 60 %
De 71 à 80 ans : usufruit 30 %, nue-propriété 70 %
De 81 à 90 ans : usufruit 20 %, nue-propriété 80 %
Au décès des parents, l'usufruit s'éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires, sans droits de succession sur ce bien. Plus la donation est faite tôt, plus l'avantage est important.
Les points de vigilance
Le démembrement est difficile à défaire : vendre un bien démembré exige l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire. La répartition des travaux et des charges doit être bien prévue. Et l'opération se réalise toujours devant notaire.
LGH Patrimoine vous aide à identifier les programmes en nue-propriété et à intégrer cette stratégie dans une vision globale de votre patrimoine.
