Plus-value immobilière : calcul, abattements et exonérations en 2026
Comment est taxée la plus-value immobilière en 2026 ? Taux, abattements pour durée de détention, exonérations et cas LMNP.
Gaston michelin
Agent immobilier
Vous revendez une résidence secondaire ou un bien locatif ? La plus-value réalisée peut être lourdement taxée, ou pas du tout. Tout dépend de la durée de détention, de la nature du bien et de votre situation. Comprendre le mécanisme permet de choisir le bon moment pour vendre.
Le principe de calcul
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Ce prix d'achat peut être majoré :
des frais d'acquisition : montant réel, ou forfait de 7,5 % du prix d'achat ;
des travaux : montant réel justifié par factures, ou forfait de 15 % du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans.
Ces deux forfaits sont souvent très avantageux, notamment pour un bien acheté il y a longtemps.
Les taux en 2026
La plus-value nette est soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %, et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Soit 36,2 % au total avant abattements.
Bonne nouvelle : la hausse de la CSG votée pour 2026 sur les revenus du capital, qui porte les prélèvements sociaux à 18,6 %, ne concerne pas les plus-values immobilières. Elles restent à 17,2 %.
Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 à 6 % s'ajoute (hors terrains à bâtir).
Les abattements pour durée de détention
Plus vous gardez le bien longtemps, moins vous payez :
Impôt sur le revenu : exonération totale après 22 ans de détention (abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e).
Prélèvements sociaux : exonération totale après 30 ans (abattement progressif, qui s'accélère fortement après 22 ans).
Entre 22 et 30 ans, seuls les prélèvements sociaux restent dus, sur une base réduite. Attendre quelques mois de plus peut donc parfois faire gagner plusieurs milliers d'euros.
Les principales exonérations
La résidence principale : exonération totale, sans condition de durée. Le bien doit être votre résidence principale au jour de la vente (un délai raisonnable est admis si vous avez déjà déménagé).
La première vente d'un autre logement : si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les quatre ans précédents, et que vous réinvestissez le prix dans votre résidence principale dans les 24 mois.
Les ventes de 15 000 € ou moins, par exemple une place de parking.
Certains retraités ou invalides aux revenus modestes.
Investisseurs en LMNP : attention
Depuis 2025, les amortissements déduits pendant la location meublée sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Le prix d'achat est donc diminué d'autant, et la plus-value augmente. Un point à intégrer dans toute stratégie de sortie.
Anticiper la vente
Le notaire calcule et prélève l'impôt directement lors de la signature. Mais c'est en amont qu'il faut faire les calculs : choisir la date de vente, rassembler les factures de travaux, comparer avec les forfaits.
LGH Patrimoine vous aide à estimer votre bien et à mesurer ce qu'il vous restera réellement après impôt. Pour une situation complexe, nous travaillons avec votre notaire ou votre conseiller fiscal.
