SCI familiale : avantages, limites et cas où elle a vraiment du sens
SCI familiale : transmission, gestion, fiscalité IR ou IS. Ce qu'il faut savoir avant de créer une SCI pour son patrimoine immobilier.
Hadrien Celarie
Co-fondateur
La société civile immobilière (SCI) est l'un des outils les plus utilisés pour détenir de l'immobilier en famille. Elle permet d'organiser la gestion d'un bien, d'en préparer la transmission et d'éviter certains blocages de l'indivision. Mais elle n'est pas adaptée à toutes les situations. Tour d'horizon.
Comment fonctionne une SCI ?
Une SCI se crée à partir de deux associés minimum, par exemple des parents et leurs enfants, ou un couple. C'est la société qui achète et possède le bien. Chaque associé détient des parts sociales, en proportion de ses apports.
Les statuts fixent les règles du jeu : qui gère, comment sont prises les décisions, comment les parts peuvent être cédées. Leur rédaction est décisive : c'est là que se joue l'essentiel des avantages de la SCI.
Les principaux avantages
Une gestion simplifiée. Le gérant prend les décisions courantes seul, dans le cadre des statuts. On évite la règle de l'unanimité qui paralyse souvent les indivisions.
Une transmission progressive. Les parents peuvent donner des parts à leurs enfants petit à petit, en profitant de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans.
Une valeur de parts optimisée. Lorsque la SCI est endettée, la valeur des parts transmises tient compte de la dette, ce qui réduit les droits de donation.
Un contrôle conservé. Les parents peuvent rester gérants, ou garder l'usufruit des parts, et continuer à décider et à percevoir les loyers.
IR ou IS : un choix structurant
Par défaut, la SCI relève de l'impôt sur le revenu : chaque associé déclare sa part des loyers en revenus fonciers. À la revente, c'est le régime des plus-values des particuliers qui s'applique, avec ses abattements pour durée de détention.
La SCI peut opter pour l'impôt sur les sociétés. Elle peut alors amortir le bien, ce qui réduit fortement l'impôt sur les loyers. En revanche, la plus-value de revente est calculée sur la valeur amortie, sans abattement, et la sortie des bénéfices est taxée. L'option devient définitive après cinq ans : c'est un choix à faire avec un expert-comptable.
Les limites à connaître
Des coûts et des obligations : rédaction des statuts, immatriculation, comptabilité, assemblée annuelle.
Pas de location meublée régulière dans une SCI à l'IR, sous peine de basculer à l'IS.
Une responsabilité indéfinie des associés sur les dettes de la société, à hauteur de leurs parts.
Pas d'exonération résidence principale à la revente, sauf cas particuliers.
Dans quels cas la créer ?
La SCI est pertinente pour un bien locatif ou une maison de famille que l'on souhaite transmettre, pour un patrimoine composé de plusieurs biens, ou pour un couple non marié qui achète ensemble. Pour une simple résidence principale, elle apporte souvent plus de contraintes que d'avantages.
LGH Patrimoine vous accompagne dans la recherche et l'acquisition de biens via une SCI, en lien avec votre notaire et votre expert-comptable pour la partie juridique et fiscale.
