Frais de notaire en 2026 : combien prévoir et comment les réduire
Frais de notaire 2026 : hausse des droits de mutation à 5 %, exonération primo-accédants, calcul et astuces pour payer moins.
Louis falce
Négociateur immobilier
C'est souvent la première ligne qui surprend dans un plan de financement. Pour un achat dans l'ancien, les « frais de notaire » représentent aujourd'hui entre 7 et 8 % du prix du bien. Dans le neuf, ils tombent autour de 2 à 3 %. Depuis 2025, la plupart des départements ont relevé leurs taux : voici ce qu'il faut savoir pour bien anticiper.
Que paie-t-on vraiment ?
L'expression est trompeuse : le notaire ne garde qu'une petite partie de la somme. Les frais se décomposent en trois blocs.
Les droits de mutation (DMTO) : c'est l'impôt versé au département, à la commune et à l'État. Il représente l'essentiel de la facture, environ 80 %.
Les émoluments du notaire : sa rémunération, fixée par un barème national dégressif selon le prix.
Les débours et frais divers : documents d'urbanisme, cadastre, publicité foncière, avancés par le notaire pour votre compte.
Ce qui a changé : des droits de mutation portés à 5 %
La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever leur taux de 4,50 % à 5 %, pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. La très grande majorité l'a fait : mi-2026, 88 départements appliquaient le taux maximal.
Concrètement, pour un appartement ancien acheté 300 000 €, la hausse représente environ 1 500 € de plus. Les frais totaux atteignent alors près de 23 000 €, soit 7,7 % du prix.
Bonne nouvelle pour les primo-accédants
Les acheteurs qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années échappent à cette majoration. Le bien doit devenir leur résidence principale. En cas d'achat à deux, l'avantage s'applique au prorata de chaque acquéreur éligible. Il faut le déclarer dans l'acte : pensez à le signaler tôt à votre notaire.
Quatre leviers pour payer moins
Déduire le mobilier. Cuisine équipée, placards, électroménager : les meubles vendus avec le bien ne supportent pas les droits de mutation. Il faut les lister et les valoriser de façon réaliste, en général dans la limite de 5 à 10 % du prix.
Bien distinguer les honoraires d'agence. Lorsqu'ils sont à la charge de l'acquéreur, ils sont exclus de l'assiette des droits de mutation.
Demander une remise sur les émoluments. Au-delà de 100 000 €, le notaire peut accorder une remise sur la part proportionnelle de ses émoluments, dans les limites fixées par la réglementation.
Regarder le neuf. Les droits de mutation y sont réduits à 0,715 %, et la hausse départementale ne s'y applique pas.
Les financer, ou non
La plupart des banques demandent que les frais de notaire soient couverts par l'apport. Un apport de 10 % du prix reste donc la référence pour un dossier solide. Certaines banques financent à 110 % pour des profils très sécurisants, mais c'est l'exception.
Chez LGH Patrimoine, nous chiffrons ces frais dès la première visite, pour que votre budget global soit juste. Vous préparez un achat ? Contactez-nous pour une simulation personnalisée.
