PTZ, LMNP, donations : ce que le projet de budget 2027 prévoit pour l’immobilier
Présenté le 1er octobre, le projet de loi de finances pour 2027 contient plusieurs dispositions susceptibles d’affecter directement l’immobilier : évolution du PTZ, modification de la fiscalité du LMNP et mesures concernant certaines donations. Mais à ce stade, aucune de ces dispositions ne doit être considérée comme définitivement adoptée.
Louis falce
Négociateur immobilier
Un texte particulièrement important pour l’immobilier
Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre. Son examen parlementaire commence en octobre, avec une première phase particulièrement importante consacrée aux mesures fiscales.
Pour l’immobilier, plusieurs dispositions du texte initial méritent une attention particulière.
L’article 7 est consacré à la réorientation des soutiens publics vers le logement familial et la location de longue durée. Il intervient notamment sur le prêt à taux zéro et sur le régime fiscal de la location meublée non professionnelle, le LMNP.
Il faut cependant conserver une distinction essentielle : nous parlons ici d’un projet de loi. Le Parlement peut modifier, supprimer ou compléter les mesures proposées avant l’adoption définitive du budget.
Un PTZ potentiellement élargi pour certaines familles
Dans la version initiale du texte, le Gouvernement propose de modifier les conditions du PTZ afin d’introduire une dérogation pour les ménages justifiant d’un enfant à naître ou ayant à charge au moins un enfant de moins de trois ans.
Le dispositif vise donc à faciliter l’accès à la propriété de certains jeunes ménages au moment où leurs besoins de logement évoluent.
Le mécanisme immobilier est relativement direct : si un ménage bénéficie d’une part de financement sans intérêts plus importante ou devient éligible au dispositif, son coût global de financement peut diminuer. Cela peut améliorer sa capacité à concrétiser une acquisition.
L’effet sur le marché dépendra toutefois du nombre de ménages concernés et des paramètres définitifs du PTZ.
Le LMNP pourrait devenir moins avantageux
Le changement le plus important pour les investisseurs concerne probablement la location meublée.
Le projet prévoit de plafonner la déduction des amortissements en LMNP à 2,5 % du prix du bien et 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Il prévoit également de limiter l'utilisation dans le temps de certains amortissements déjà reportés.
L'objectif affiché est de rapprocher progressivement la fiscalité de la location meublée de celle de la location nue et d'encourager davantage la location de longue durée.
Pour un investisseur, le raisonnement pourrait alors changer.
Un avantage fiscal réduit signifie potentiellement un bénéfice imposable supérieur. À loyer identique, la rentabilité nette après fiscalité pourrait donc diminuer pour certains projets.
Cela pourrait conduire certains investisseurs à comparer davantage les différentes stratégies : location meublée, location nue, nouveau dispositif d'amortissement applicable à la location longue durée, ou éventuellement arbitrage du bien.
Il serait toutefois prématuré d'affirmer que cette réforme provoquera une baisse massive de l'investissement locatif. Le rendement dépend également du prix d'achat, du loyer, du financement, des travaux et de la situation fiscale propre à chaque propriétaire.
Les donations également dans le débat
L'article 4 du projet propose par ailleurs un régime temporaire spécifique concernant certaines transmissions d'argent entre générations.
L'objectif affiché est notamment de favoriser la circulation du patrimoine entre générations. Là encore, le texte peut encore être profondément modifié : des amendements ont déjà été déposés sur cet article.
Pour l'immobilier, ce sujet n'est pas secondaire. Une transmission de liquidités peut constituer un apport pour une acquisition, financer des travaux ou participer à une stratégie patrimoniale.
Octobre sera surtout le mois des amendements
La première partie du budget doit être examinée en séance publique du 12 au 19 octobre, avec un vote solennel prévu le 20 octobre.
Ce sera une première étape importante, mais toujours pas l'adoption définitive de la loi de finances.
Pour les particuliers comme pour les professionnels, le bon réflexe consiste donc à suivre non seulement les annonces, mais surtout la version réellement votée des articles.
Ce qu'il faut retenir
Le PLF 2027 contient plusieurs mesures importantes pour l'immobilier.
Le PTZ pourrait évoluer pour certaines jeunes familles.
La fiscalité du LMNP pourrait être sensiblement resserrée.
Plusieurs mesures relatives à la transmission sont également discutées.
Rien n'est définitif à ce stade : il s'agit d'un projet de loi en cours d'examen.
