Propriétaires bailleurs : encadrement des loyers, meublés de tourisme, DPE, les trois dossiers de la rentrée

1. Encadrement des loyers : un dispositif en sursis

À Paris, un nouvel arrêté préfectoral du 12 juin 2026 fixe les loyers de référence applicables depuis le 1er juillet 2026. Pour chaque logement, trois valeurs s'appliquent selon le quartier, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé ou non : le loyer de référence, le loyer de référence majoré (+20 %), qui constitue le plafond, et le loyer minoré (-30 %).

Un complément de loyer n'est possible que si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux biens comparables du secteur, et jamais en présence de défauts (sanitaires sur le palier, humidité, mauvaise performance énergétique…). En cas de non-respect, l'amende administrative peut atteindre 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une société. Source : Kohen Avocats.

Et après novembre ? L'expérimentation issue de la loi ELAN doit s'achever fin novembre 2026. Trois scénarios sont sur la table :

• la pérennisation, portée par une proposition de loi adoptée en première lecture à l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025 (105 voix contre 56) ;

• une prolongation de deux ans, sans extension à de nouvelles communes, soutenue par le gouvernement depuis fin juin, avec un examen au Sénat attendu cet automne ;

• l'arrêt pur et simple, défendu par plusieurs organisations de propriétaires.

L'évaluation publiée en mai par les économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle conclut que l'encadrement a freiné la hausse des loyers de 2 à 4 %, puis d'environ 5 % au bout de cinq semestres, tout en relevant que plus d'un tiers des baux récents dépassent encore le plafond (LocService).

Notre conseil : continuez à appliquer strictement les plafonds en vigueur. Un bail signé aujourd'hui doit respecter l'arrêté actuel, et il serait risqué de parier sur la fin du dispositif.

2. Meublés de tourisme : un cadre nettement durci

Depuis la loi Le Meur de novembre 2024, la location de courte durée est beaucoup plus encadrée :

• Résidence principale : la location touristique est limitée à 120 jours par an au niveau national, et à 90 jours à Paris, les communes pouvant abaisser ce seuil.

• Enregistrement : depuis le 20 mai 2026, une téléprocédure nationale unique d'enregistrement s'applique ; le numéro doit figurer sur chaque annonce.

• Résidence secondaire à Paris : la location touristique suppose une autorisation de changement d'usage, assortie d'une obligation de compensation.

• Fiscalité : en micro-BIC, les meublés de tourisme non classés sont limités à 15 000 € de recettes avec un abattement de 30 %. Les meublés classés bénéficient d'un abattement de 50 %, dans la limite de 77 700 € pour les revenus 2025, relevée à 83 600 € pour les revenus 2026.

• DPE : les meublés de tourisme soumis à changement d'usage doivent être classés entre A et E, puis entre A et D à compter de 2034.

• Copropriété : les nouveaux règlements doivent se prononcer sur la location de meublés de tourisme, et les copropriétés peuvent, sous conditions, l'interdire à la majorité des deux tiers.

Source : economie.gouv.fr.

3. DPE : le calendrier continue de s'appliquer

Le calendrier de la loi Climat et résilience reste la boussole des bailleurs :

• depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction ;

• au 1er janvier 2028, ce sera le tour des logements classés F ;

• en 2034, celui des logements classés E.

Depuis août 2022, les loyers des logements F et G sont par ailleurs gelés : ni révision annuelle, ni hausse à la relocation. Bonne nouvelle pour certains propriétaires : depuis le 1er janvier 2026, le nouveau coefficient appliqué à l'électricité (1,9 au lieu de 2,3) permet à de nombreux logements chauffés à l'électricité de gagner une classe sans travaux, comme nous l'expliquions dans notre article dédié.

Notre conseil : si votre logement est classé F, c'est maintenant qu'il faut préparer 2028. Faites établir un DPE récent, identifiez les travaux les plus efficaces et, en copropriété, inscrivez le sujet à l'ordre du jour de l'assemblée générale : les délais de vote et de réalisation sont souvent longs.

Un marché locatif toujours tendu

Ces contraintes s'inscrivent dans un marché où la demande reste très forte : les loyers progressent de 2,6 % sur un an au niveau national et l'offre locative parisienne demeure environ 30 % sous son niveau d'avant-Covid. Un logement conforme, bien entretenu et au bon prix se loue rapidement.

Réglementation, choix du locataire, révision des loyers, suivi des travaux : notre service de gestion locative prend en charge ces sujets pour vous et sécurise votre investissement.