Loyers : l'IRL du 3e trimestre 2026 grimpe de 1,57 %, ce que les propriétaires peuvent appliquer
L'indice de référence des loyers (IRL) du 3e trimestre 2026 s'établit à 148,06, soit +1,57 % sur un an. Il plafonne la hausse de loyer que les bailleurs peuvent appliquer, mais la révision n'est jamais automatique et elle est impossible pour certains logements. Calcul, délais et cas de blocage.
Gaston michelin
Agent immobilier
L'IRL du 3e trimestre 2026 est de 148,06, en hausse de 1,57 % sur un an : c'est la plus forte progression des cinq derniers trimestres. Publié par l'Insee le 15 octobre, il plafonne la hausse de loyer applicable aux baux dont la clause de révision renvoie à ce trimestre.
Ce que dit l'Insee
3e trimestre 2026 : 148,06 (+1,57 %)
2e trimestre 2026 : 148,37 (+1,15 %)
1er trimestre 2026 : 146,60 (+0,78 %)
4e trimestre 2025 : 145,78 (+0,79 %)
3e trimestre 2025 : 145,77 (+0,87 %)
L'indice est publié chaque trimestre. Il reprend l'évolution sur douze mois de l'indice des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers. D'un trimestre à l'autre, sa valeur peut donc baisser : ce qui compte pour la révision, c'est la comparaison avec le même trimestre un an plus tôt. La prochaine publication, celle du 4e trimestre, est prévue le 15 janvier 2027.
Source : Insee, IRL du 3e trimestre 2026, 15 octobre 2026.
Comment calculer la révision
Le nouveau loyer s'obtient en multipliant le loyer actuel, hors charges, par le rapport entre le nouvel IRL et celui du même trimestre un an plus tôt.
Nouveau loyer = loyer actuel hors charges × IRL actuel ÷ IRL du même trimestre un an plus tôt
Le trimestre à utiliser est celui qui figure dans le bail. À défaut, c'est le dernier indice publié à la date de signature du bail.
Exemple pour un bail dont le trimestre de référence est le 3e : un loyer de 800 € hors charges devient 800 × 148,06 ÷ 145,77, soit environ 812,57 €. La hausse est de 12,57 € par mois, soit environ 151 € par an.
Le pourcentage de 1,57 % est un plafond, pas une hausse automatique : le bailleur peut appliquer moins, ou ne rien appliquer.
Conditions et délais à respecter
La révision n'est possible que si le bail contient une clause d'indexation. Sans clause, le loyer ne peut pas être augmenté en cours de bail, quel que soit l'indice.
Quatre règles à connaître :
Elle n'est pas automatique. Le bailleur doit la demander, par courrier ou par courriel. Sans demande, le loyer reste inchangé.
Elle n'est pas rétroactive. Si le bailleur demande la révision en retard, la hausse ne court qu'à partir de la demande, pas depuis la date anniversaire du bail.
Elle ne peut être demandée qu'une fois par an. Le bailleur dispose d'un an à compter de la date prévue au bail pour la réclamer ; passé ce délai, il perd la révision de l'année concernée.
Le locataire n'a pas à la calculer. C'est au bailleur de la chiffrer et de l'indiquer clairement, ce qui évite les contestations.
Pour un nouveau bail ou un renouvellement, le loyer de départ est fixé librement, sous réserve des règles d'encadrement de la zone, décrites plus bas.
Source : ANIL, révision du loyer.
Quand la révision est interdite ou limitée
Passoires énergétiques (F et G). Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F ou G au DPE sont gelés : le bailleur ne peut ni appliquer l'IRL ni augmenter le loyer à la relocation ou au renouvellement. La révision reste possible pour les logements classés de A à E. Le DPE du logement est donc décisif avant toute demande.
Zones tendues. Un décret du 20 juillet 2026 (n° 2026-644) reconduit, du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, l'encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue lors d'une relocation ou d'un renouvellement. La révision annuelle par l'IRL en cours de bail reste, elle, permise.
Encadrement des loyers (Paris et autres villes). Dans les territoires qui appliquent l'expérimentation, le loyer de départ est plafonné par un loyer de référence majoré. Cette expérimentation doit s'arrêter le 23 novembre 2026, sauf vote d'une loi. La commission des affaires économiques du Sénat a adopté le 14 octobre une prolongation jusqu'en novembre 2028 à périmètre constant (neuf territoires), et l'examen en séance publique est annoncé pour le 21 octobre. L'Assemblée nationale avait de son côté voté en décembre 2025 une version qui pérennise et étend le dispositif. Les deux textes diffèrent : tant qu'une loi n'est pas définitivement adoptée, l'avenir du dispositif reste incertain.
Source : SeLoger, encadrement des loyers et Sénat.
Ce que les propriétaires et locataires doivent faire
Propriétaires
Relisez le bail : y a-t-il une clause d'indexation, et quel trimestre de référence ?
Vérifiez le DPE du logement : en F ou G, la révision est bloquée.
Calculez la hausse et envoyez la demande par écrit, avec le détail du calcul, sans attendre la fin du délai d'un an.
Pour une relocation ou un renouvellement en zone tendue ou encadrée, contrôlez le plafond applicable avant de fixer le loyer.
Locataires
Vérifiez que le bail prévoit bien une clause de révision et que le trimestre cité est le bon.
Contrôlez le calcul : le pourcentage annoncé ne doit pas dépasser l'évolution de l'IRL.
Une hausse sans clause, ou sur un logement F ou G, peut être contestée.
Investisseurs
Intégrez le DPE et le calendrier de l'encadrement dans vos hypothèses de rendement : une hausse de 1,57 % reste modeste face à une décote liée à un classement F ou G.
À retenir
L'IRL du 3e trimestre 2026 est de 148,06 (+1,57 % sur un an) : c'est un plafond de hausse, pas une obligation.
La révision exige une clause dans le bail, une demande du bailleur, et n'est pas rétroactive.
Elle est bloquée pour les logements classés F ou G.
L'avenir de l'encadrement des loyers dans les grandes villes dépend d'un vote encore en cours au Parlement.
Points d'incertitude. Le calendrier législatif de l'encadrement peut avoir changé depuis la rédaction de cet article. Les montants d'exemple sont indicatifs ; pour votre situation, vérifiez votre bail et votre DPE. Cet article ne constitue pas un conseil juridique.
